Warum die ersten beiden Phasen so wichtig sind
Die Leistungsphasen 1 und 2 sind honorarmäßig klein: Bei Gebäuden entfallen 2 und 7 Prozent der Grundleistungen auf sie.[1] Für das Projekt sind sie dagegen entscheidend. Hier werden Ziele, Rahmenbedingungen und das Planungskonzept festgelegt. Fehler in diesen Phasen — ein unklarer Bedarf, eine zu optimistische Kostenschätzung, übersehene Rahmenbedingungen — wirken sich auf alle folgenden Phasen aus und sind später nur mit großem Aufwand zu korrigieren.
Für Projektleitende auf Bauherrenseite sind diese Phasen deshalb der günstigste Zeitpunkt, um Einfluss zu nehmen. Was hier entschieden wird, bestimmt Kosten, Termine und Qualität des gesamten Vorhabens weit stärker als jede spätere Optimierung.
Was gehört zur Leistungsphase 1?
Für die Bauherrschaft heißt das auch: Je klarer Vorgaben und Budget sind, desto schneller und günstiger ist diese Phase abgeschlossen.
Die Grundleistungen der Leistungsphase 1 regelt Anlage 10 Nummer 10.1 zur HOAI, die auch Beispiele für Besondere Leistungen enthält.[2][3] Sie umfassen im Kern fünf Leistungen:
| Grundleistung | Bedeutung in der Praxis |
|---|---|
| Klären der Aufgabenstellung auf Grundlage der Vorgaben oder der Bedarfsplanung des Auftraggebers | Was soll gebaut werden, für wen, mit welchem Budget? |
| Ortsbesichtigung | Grundstück, Bestand, Umgebung kennenlernen |
| Beraten zum gesamten Leistungs- und Untersuchungsbedarf | Welche Gutachten, Vermessungen, Fachplaner werden gebraucht? |
| Formulieren der Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter | Grundlage für die Beauftragung von Fachplanern |
| Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse | Nachvollziehbare Grundlage für die nächste Phase |
Wichtig ist die Abgrenzung zur Bedarfsplanung: Die HOAI geht davon aus, dass die Bauherrschaft ihre Vorgaben oder eine Bedarfsplanung mitbringt. Erarbeitet der Planer die Bedarfsplanung selbst, ist das eine Besondere Leistung, die zusätzlich zu vereinbaren ist. Gleiches gilt für eine Bestandsaufnahme oder eine Standortanalyse.
Was gehört zur Leistungsphase 2?
In der Vorplanung wird aus der Aufgabenstellung ein Planungskonzept. Die Grundleistungen nach Anlage 10 umfassen unter anderem das Analysieren der Grundlagen, das Abstimmen der Zielvorstellungen mit Hinweis auf Zielkonflikte, das Erarbeiten der Vorplanung mit Untersuchen, Darstellen und Bewerten von Varianten nach gleichen Anforderungen, Vorverhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit, eine Kostenschätzung nach DIN 276 mit Vergleich zu den finanziellen Rahmenbedingungen und einen Terminplan mit den wesentlichen Vorgängen des Planungs- und Bauablaufs.[2]
| Ergebnis | Wozu es dient |
|---|---|
| Planungskonzept mit Varianten | Entscheidungsgrundlage für die Bauherrschaft |
| Bewertung der Varianten | Nachvollziehbare Auswahl nach gleichen Anforderungen |
| Kostenschätzung nach DIN 276 | Abgleich mit dem Budget, frühe Kostenkontrolle |
| Terminplan mit wesentlichen Vorgängen | Realistische Vorstellung von Planungs- und Bauzeit |
| Ergebnis der Vorverhandlungen zur Genehmigungsfähigkeit | Frühe Klärung von Risiken im Genehmigungsverfahren |
| Dokumentation | Grundlage für die Entwurfsplanung |
Die Kostenschätzung nach DIN 276
Die Kostenschätzung ist die erste formale Kostenermittlung in der HOAI-Systematik. Sie erfolgt nach DIN 276 und wird mit den finanziellen Rahmenbedingungen verglichen.[2] Für Projektleitende ist das der erste harte Prüfpunkt: Passt das Konzept zum Budget? Wenn nicht, ist jetzt der günstigste Zeitpunkt, um Umfang, Standard oder Budget anzupassen.
Die DIN 276 kennt mehrere Stufen der Kostenermittlung, die sich im Verlauf der Planung verfeinern. Die Kostenschätzung der LPH 2 wird in der Entwurfsplanung durch die Kostenberechnung abgelöst, die nach § 6 HOAI in der Regel auch die Grundlage für die anrechenbaren Kosten bildet. Wie das Honorar daraus entsteht, beschreibt das Kapitel HOAI-Honorar berechnen.
Zielfindungsphase und Sonderkündigungsrecht
Für Projektleitende auf Bauherrenseite empfiehlt es sich, die Vorlage der Planungsgrundlage und der Kosteneinschätzung als eigenen Meilenstein zu führen und die Zwei-Wochen-Frist im Kalender festzuhalten.
Seit 2018 enthält das BGB eigene Regeln für Architekten- und Ingenieurverträge (§§ 650p ff. BGB). Sind die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele bei Vertragsschluss noch nicht vereinbart, hat der Planer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen und sie zusammen mit einer Kosteneinschätzung vorzulegen (§ 650p Abs. 2 BGB). Nach der Vorlage kann der Besteller den Vertrag innerhalb von zwei Wochen kündigen (§ 650r BGB); bei Verbrauchern beginnt die Frist nur, wenn sie über das Kündigungsrecht belehrt wurden.
In der Praxis überschneidet sich diese Zielfindungsphase oft mit den Leistungsphasen 1 und 2. Für Bauherren ist sie eine Ausstiegsmöglichkeit, wenn Konzept oder Kosten nicht passen; für Planer ein Grund, die Unterlagen sorgfältig und mit realistischer Kosteneinschätzung vorzulegen.
Typische Besondere Leistungen in LPH 1 und 2
Besondere Leistungen sind in den Anlagen zur HOAI nicht abschließend aufgeführt und werden frei vereinbart.[2] In den frühen Phasen sind besonders häufig:
- Bedarfsplanung und Raumprogramm, wenn die Bauherrschaft sie nicht mitbringt.
- Bestandsaufnahme und Vermessung bestehender Gebäude.
- Standortanalyse und Machbarkeitsstudie.
- Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen und Lebenszykluskosten.
- Ergänzende Untersuchungen, etwa zu Nachhaltigkeit oder Energiekonzept.
Die Abgrenzung beschreibt das Kapitel Grundleistungen und Besondere Leistungen.
Fachplaner früh einbinden
Schon in der Leistungsphase 1 berät der Objektplaner zum Leistungs- und Untersuchungsbedarf und formuliert Entscheidungshilfen für die Auswahl weiterer fachlich Beteiligter.[2] In der Vorplanung stimmt er die Leistungen mit diesen Beteiligten ab. Für die Bauherrschaft bedeutet das: Tragwerksplanung, technische Gebäudeausrüstung und weitere Fachplaner sollten früh beauftragt werden, damit ihre Anforderungen in das Konzept einfließen. Späte Fachplanung führt regelmäßig zu Umplanungen in den Phasen 3 bis 5.
LPH 1 und 2 im Projektmanagement
Ein weiteres Instrument dieser Phase ist die Risikoliste. Schon in den ersten beiden Phasen lassen sich viele Risiken erkennen: Baugrund, Altlasten, Denkmalschutz, Nachbarschaft, Genehmigungsfähigkeit, Finanzierung. Wer sie früh erfasst und Verantwortliche bestimmt, kann in der Vorplanung Varianten wählen, die Risiken vermeiden, statt sie später teuer zu bewältigen.
| Aufgabe | Verantwortlich | Ergebnis |
|---|---|---|
| Projektziele und Budget festlegen | Bauherrschaft | Projektauftrag |
| Fachplaner auswählen und beauftragen | Bauherrschaft mit Entscheidungshilfen des Planers | Planungsteam |
| Varianten bewerten | Bauherrschaft und Planer | Entscheidung für eine Variante |
| Kosten mit Budget abgleichen | Planer, Projektsteuerung | Freigabe oder Anpassung |
| Terminrahmen festlegen | Planer, Projektsteuerung | Grober Terminplan |
| Risiken erfassen | Alle Beteiligten | Risikoliste |
Am Ende der LPH 2 steht eine formelle Entscheidung: Die Bauherrschaft wählt eine Variante und gibt die Entwurfsplanung frei. Diese Entscheidung gehört dokumentiert, weil sie die Grundlage für alle weiteren Leistungen ist. Wie es weitergeht, beschreibt das Kapitel LPH 3 und 4; der Terminplan wird im Kapitel Bauzeitenplan behandelt.
Wie bewertet man Varianten?
Die HOAI verlangt in der Vorplanung, Varianten nach gleichen Anforderungen zu untersuchen, darzustellen und zu bewerten.[2] Gleiche Anforderungen heißt: Alle Varianten erfüllen dasselbe Raumprogramm und dieselben Grundanforderungen, damit sie vergleichbar sind. Bewährt hat sich eine Bewertungsmatrix mit Kriterien, die die Bauherrschaft vorab gewichtet.
| Kriterium | Fragestellung |
|---|---|
| Funktion | Erfüllt die Variante das Raumprogramm und die Abläufe der Nutzer? |
| Kosten | Wie liegt die Kostenschätzung im Verhältnis zum Budget? |
| Termine | Wie lange dauern Planung, Genehmigung und Bau? |
| Genehmigungsfähigkeit | Welche Risiken zeigen die Vorverhandlungen? |
| Gestaltung und Städtebau | Wie fügt sich die Variante in die Umgebung ein? |
| Nachhaltigkeit und Betrieb | Welche Folgekosten und Umweltwirkungen sind zu erwarten? |
Für die strukturierte Bewertung eignet sich eine Nutzwertanalyse. Entscheidend ist, dass die Bauherrschaft die Gewichtung festlegt — nicht der Planer, der eine Lieblingsvariante haben kann.
Welche Dokumente am Ende vorliegen sollten
| Dokument | Inhalt |
|---|---|
| Dokumentation der Grundlagen | Aufgabenstellung, Rahmenbedingungen, Untersuchungsbedarf |
| Entscheidungshilfe Fachplaner | Empfehlung, welche Fachplaner beauftragt werden |
| Vorplanung mit Varianten | Pläne und Bewertung der Varianten |
| Kostenschätzung | Nach DIN 276, im Vergleich zum Budget |
| Terminplan | Wesentliche Vorgänge von Planung und Bau |
| Entscheidungsprotokoll | Gewählte Variante und Freigabe der Entwurfsplanung |
Typische Fehler in den frühen Phasen
- Bedarf nicht geklärt: Das Konzept trifft die Nutzung nicht, Umplanungen folgen.
- Budget nicht genannt: Varianten sind nicht vergleichbar, Kostenschätzung bleibt ohne Bezug.
- Nur eine Variante: Die Bauherrschaft kann nicht wirklich entscheiden.
- Genehmigungsfähigkeit nicht vorab geklärt: Überraschungen in der LPH 4.
- Fachplaner zu spät beauftragt: Technik und Tragwerk passen nicht ins Konzept.
- Entscheidungen nicht dokumentiert: Spätere Diskussionen über den vereinbarten Stand.
Den Gesamtüberblick über alle Phasen bietet der HOAI-Leitfaden; Entscheidungen und Meilensteine lassen sich mit dem Glossareintrag Meilenstein strukturieren.