Vom Konzept zum genehmigten Entwurf
Mit der Entscheidung für eine Variante am Ende der Vorplanung beginnt die Entwurfsplanung. Sie arbeitet das Konzept so weit durch, dass ein vollständiger Entwurf entsteht, der funktional, gestalterisch, technisch und wirtschaftlich abgestimmt ist. Die anschließende Genehmigungsplanung bringt diesen Entwurf in die Form, die die Behörden für die Genehmigung verlangen. Bei Gebäuden entfallen 15 Prozent der Grundleistungen auf die Entwurfs- und 3 Prozent auf die Genehmigungsplanung; bei Innenräumen sind es 15 und 2 Prozent.[1]
Für Projektleitende ist der Übergang von LPH 3 zu LPH 4 ein zentraler Meilenstein: Danach sind Änderungen am Entwurf mit Umplanung der Genehmigungsunterlagen und oft mit Verzögerungen im Genehmigungsverfahren verbunden.
Was gehört zur Leistungsphase 3?
Die Grundleistungen der Entwurfsplanung nach Anlage 10 umfassen insbesondere das Erarbeiten der Entwurfsplanung auf Grundlage der Vorplanung bis zum vollständigen Entwurf, das Bereitstellen der Arbeitsergebnisse für die anderen fachlich Beteiligten und die Integration ihrer Beiträge, eine Objektbeschreibung, Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit, die Kostenberechnung nach DIN 276 mit Vergleich zur Kostenschätzung, das Fortschreiben des Terminplans sowie das Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse.[2]
| Ergebnis | Bedeutung |
|---|---|
| Vollständiger Entwurf, bei Gebäuden in der Regel im Maßstab 1:100 | Grundlage für Genehmigung und Ausführungsplanung |
| Integrierte Beiträge der Fachplaner | Tragwerk, Technik und weitere Fachgebiete abgestimmt |
| Objektbeschreibung | Textliche Beschreibung von Konstruktion, Materialien, Technik |
| Kostenberechnung nach DIN 276 | Verbindlichere Kostenbasis, Vergleich mit der Kostenschätzung |
| Fortgeschriebener Terminplan | Aktualisierte Planungs- und Bauzeit |
| Ergebnis der Verhandlungen zur Genehmigungsfähigkeit | Grundlage für den Bauantrag |
Die Kostenberechnung
Zu beachten ist auch der Vergleich mit der Kostenschätzung. Größere Abweichungen sind nicht automatisch ein Fehler, denn mit der Entwurfsplanung werden Mengen und Qualitäten genauer. Sie müssen aber erklärt werden, damit die Bauherrschaft entscheiden kann, ob sie das höhere Budget akzeptiert oder Einsparungen verlangt.
Die Kostenberechnung nach DIN 276 ist die wichtigste Kostenermittlung der Planungsphase. Sie wird mit der Kostenschätzung aus der LPH 2 verglichen; Abweichungen sind zu erläutern.[2] Nach § 6 HOAI bildet sie in der Regel die Grundlage für die anrechenbaren Kosten und damit für das Honorar der Grundleistungen; nur wenn noch keine Kostenberechnung vorliegt, wird auf die Kostenschätzung abgestellt.[3]
Daraus folgt eine Besonderheit, die Bauherren kennen sollten: Steigt die Kostenberechnung, steigt grundsätzlich auch das Honorar für die Grundleistungen. Wer Kosten steuert, steuert damit auch Planungshonorare. Wie das Honorar entsteht, zeigt das Kapitel HOAI-Honorar berechnen.
Was gehört zur Leistungsphase 4?
Für die Bauherrschaft ist vor allem der Zeitpunkt der Einreichung relevant, weil von ihm die Genehmigungsdauer und damit der frühestmögliche Baubeginn abhängen.
Die Genehmigungsplanung umfasst nach Anlage 10 das Erarbeiten und Zusammenstellen der Vorlagen und Nachweise für öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder Zustimmungen, einschließlich der Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen, das Einreichen dieser Unterlagen bei den zuständigen Stellen sowie das Ergänzen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen.[2]
| Unterlage | Hinweis |
|---|---|
| Bauzeichnungen und Lagepläne | Nach Bauvorlagenverordnung des jeweiligen Landes |
| Baubeschreibung | Konstruktion, Nutzung, technische Angaben |
| Standsicherheitsnachweise | Beitrag der Tragwerksplanung |
| Nachweise zu Brandschutz, Wärmeschutz, Schallschutz | Je nach Vorhaben und Landesrecht |
| Anträge auf Abweichungen, Ausnahmen, Befreiungen | Wenn der Entwurf von Vorschriften abweicht |
Welche Unterlagen genau verlangt werden, richtet sich nach dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Landes. Die Unterschrift unter den Bauantrag leistet in der Regel die Bauherrschaft; der Planer unterzeichnet als Entwurfsverfasser.
Änderungen nach dem Entwurf
Für Projektleitende heißt das: Änderungswünsche sollten gesammelt, bewertet und gebündelt entschieden werden, statt sie einzeln und laufend in die Planung zu geben. Jede Änderung braucht eine Entscheidung mit bekannten Kosten- und Terminfolgen.
Änderungswünsche nach der Freigabe des Entwurfs sind eine der häufigsten Ursachen für Mehrkosten und Verzögerungen. Wird der Entwurf nach der Genehmigungsplanung grundlegend geändert, müssen Unterlagen angepasst und unter Umständen erneut eingereicht werden. Die HOAI regelt in § 10, dass bei einer vereinbarten Änderung des Leistungsumfangs die Honorarberechnungsgrundlage anzupassen ist; wiederholte Grundleistungen werden zusätzlich vergütet.[2] Wie solche Änderungen sauber gehandhabt werden, beschreibt das Kapitel Grundleistungen und Besondere Leistungen.
Stufenweise Beauftragung
Für die Projektplanung empfiehlt es sich, die Abrufentscheidung als Meilenstein mit Datum im Terminplan zu führen. So wird sichtbar, wie lange eine offene Abrufentscheidung das Projekt aufhält.
Viele Bauherren beauftragen zunächst nur die Leistungsphasen 1 bis 4 und behalten sich vor, die weiteren Phasen nach Erteilung der Genehmigung abzurufen. Das begrenzt das Risiko, falls das Vorhaben nicht genehmigt wird oder sich die Rahmenbedingungen ändern. Ein Mustervertrag einer Vergabestelle aus dem Jahr 2024 sieht etwa eine solche stufenweise Beauftragung vor.[4] Wichtig ist, im Vertrag festzuhalten, zu welchen Bedingungen und Fristen die weiteren Stufen abgerufen werden und ob der Planer verpflichtet ist, sie zu erbringen.
Die vier ersten Phasen machen bei Gebäuden 27 Prozent der Grundleistungen aus.[1] Der größere Teil des Honorars entfällt also auf die Phasen nach der Genehmigung.
LPH 3 und 4 im Projektmanagement
| Meilenstein | Entscheidung oder Freigabe | Risiko bei fehlender Entscheidung |
|---|---|---|
| Entwurf abgeschlossen | Freigabe des Entwurfs | Spätere Änderungen mit Umplanung |
| Kostenberechnung vorgelegt | Budgetfreigabe | Fehlende Referenz für die Kostenkontrolle |
| Bauantrag fertig | Unterschrift der Bauherrschaft | Verzögerung des Genehmigungsverfahrens |
| Genehmigung erteilt | Abruf der weiteren Phasen | Stillstand der Planung |
Der Terminplan wird in dieser Phase fortgeschrieben; die Dauer des Genehmigungsverfahrens ist dabei oft die größte Unsicherheit und sollte mit einem Puffer geplant werden. Wie der Plan aufgebaut wird, beschreibt das Kapitel Bauzeitenplan.
Zusammenspiel mit den Fachplanern
Für die Projektsteuerung bedeutet das: Die Abstimmung der Fachplanung ist kein Nebenprodukt, sondern ein eigener Arbeitsschritt mit Terminen und Verantwortlichen.
In der Entwurfsplanung integriert der Objektplaner die Beiträge der anderen fachlich Beteiligten.[2] Für Tragwerksplanung und technische Ausrüstung haben die entsprechenden Leistungsbilder eigene Leistungsphasen, die zeitlich mit denen der Objektplanung verzahnt sind. Fehlende Abstimmung zeigt sich typischerweise in der Ausführungsplanung als Kollision von Leitungen, Durchbrüchen und Tragwerk. Regelmäßige Planungsbesprechungen mit Protokoll und eine klare Freigabe der Fachplanung vor Abschluss der Entwurfsphase reduzieren dieses Risiko deutlich.
Wie lange dauert das Genehmigungsverfahren?
Die Dauer eines Baugenehmigungsverfahrens hängt vom Bundesland, von der Art des Vorhabens und von der Vollständigkeit der Unterlagen ab. Viele Landesbauordnungen kennen vereinfachte Verfahren für bestimmte Vorhaben, in denen die Behörde nur einen Teil der Vorschriften prüft. Für die Terminplanung ist entscheidend, die Dauer realistisch einzuschätzen und Nachforderungen der Behörde einzuplanen. Unvollständige Unterlagen sind eine der häufigsten Ursachen für Verzögerungen; die sorgfältige Genehmigungsplanung nach Anlage 10 zielt genau darauf, sie zu vermeiden.[2]
| Faktor | Wirkung | Steuerungsmöglichkeit |
|---|---|---|
| Vollständigkeit der Unterlagen | Nachforderungen verlängern das Verfahren | Interne Prüfung vor Einreichung |
| Abweichungen und Befreiungen | Zusätzliche Prüfung und Abwägung | Frühe Vorverhandlungen in LPH 2 und 3 |
| Beteiligung anderer Behörden | Stellungnahmen mit eigenen Fristen | Frühe Abstimmung mit Fachbehörden |
| Nachbarbeteiligung | Einwendungen möglich | Frühe Information der Nachbarn |
| Verfahrensart | Vereinfachte Verfahren sind meist kürzer | Verfahrensart früh klären |
Besondere Leistungen in LPH 3 und 4
Auch in Entwurfs- und Genehmigungsplanung kommen häufig Besondere Leistungen vor, die nicht im Grundleistungsumfang enthalten sind. Typische Beispiele sind die Analyse von Alternativen über die Grundleistung hinaus, Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die Kostenberechnung durch Aufstellen von Mengengerüsten oder Bauelementkatalogen, das Mitwirken bei der Beschaffung nachbarlicher Zustimmungen oder das Erstellen von Unterlagen für besondere Prüfverfahren.[2] Sie sollten vor Beginn mit Honorar und Termin vereinbart werden.
Checkliste vor dem Bauantrag
- Entwurf mit allen Fachplanern abgestimmt und freigegeben.
- Kostenberechnung freigegeben und mit der Kostenschätzung verglichen.
- Abweichungen von Vorschriften identifiziert und Anträge vorbereitet.
- Nachweise der Fachplaner vollständig.
- Unterschriften von Bauherrschaft und Entwurfsverfasser eingeplant.
- Genehmigungsdauer mit Puffer im Terminplan berücksichtigt.
Typische Fehler in LPH 3 und 4
- Kostenberechnung ohne Vergleich zur Kostenschätzung: Abweichungen bleiben unerklärt.
- Entwurf ohne integrierte Fachplanung: Konflikte zeigen sich erst in der Ausführungsplanung.
- Änderungen nach der Freigabe ohne Regelung zu Kosten und Terminen.
- Genehmigungsdauer zu optimistisch geplant.
- Unklare Abrufregelung für die Phasen nach der Genehmigung.
Weiter geht es mit dem Kapitel LPH 5: Ausführungsplanung; den Überblick bietet der HOAI-Leitfaden. Änderungen lassen sich als Change Request dokumentieren.