Die Rolle des Planers auf der Baustelle
Mit Beginn der Bauarbeiten übernimmt der Planer die Objektüberwachung. Er vertritt die Interessen der Bauherrschaft gegenüber den ausführenden Unternehmen und sorgt dafür, dass vertragsgemäß, plangemäß und regelgerecht gebaut wird. Bei Gebäuden und Innenräumen entfallen 32 Prozent der Grundleistungen auf diese Phase — mehr als auf jede andere.[1] Wie bei allen Leistungsphasen ist das Honorar seit 2021 frei in Textform zu vereinbaren.[3]
Wichtig ist die Abgrenzung: Die Objektüberwachung ist keine Bauleitung im Sinne der ausführenden Unternehmen. Für ihre Leistung, die Arbeitssicherheit auf ihrer Baustelle und die Organisation ihrer Arbeiten sind die Unternehmen selbst verantwortlich. Der Objektüberwacher überwacht, koordiniert und dokumentiert im Auftrag der Bauherrschaft.
Welche Grundleistungen gehören dazu?
Anlage 10 zur HOAI nennt für die Leistungsphase 8 eine lange Liste von Grundleistungen.[2] Sie lassen sich in fünf Gruppen ordnen:
| Gruppe | Grundleistungen (Auswahl) |
|---|---|
| Überwachung | Überwachen der Ausführung auf Übereinstimmung mit der öffentlich-rechtlichen Genehmigung, den Verträgen, der Ausführungsplanung und den anerkannten Regeln der Technik; Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten |
| Termine und Dokumentation | Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans (Balkendiagramm); Dokumentation des Bauablaufs (Bautagebuch) |
| Abrechnung und Kosten | Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen; Rechnungsprüfung einschließlich Prüfen der Aufmaße; Vergleich mit den Auftragssummen einschließlich Nachträgen; Kostenkontrolle; Kostenfeststellung |
| Abnahme und Übergabe | Organisation der Abnahme der Bauleistungen, Feststellung von Mängeln, Abnahmeempfehlung; Antrag auf und Teilnahme an öffentlich-rechtlichen Abnahmen; Übergabe des Objekts |
| Nach der Abnahme | Systematische Zusammenstellung der Dokumentation; Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche; Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel |
Wie intensiv muss überwacht werden?
Hilfreich ist auch eine Übersicht, welche Arbeiten in den kommenden Wochen besonders überwachungsintensiv sind. So kann der Objektüberwacher seine Präsenz planen und die Bauherrschaft erkennt, wann besondere Aufmerksamkeit nötig ist.
Die HOAI verlangt die Überwachung der Ausführung, legt aber keine feste Präsenzzeit auf der Baustelle fest.[2] Nach gefestigter Praxis richtet sich die Intensität nach der Bedeutung und Schwierigkeit der Arbeiten: Wichtige und kritische Arbeiten wie Abdichtungen, Bewehrung oder sicherheitsrelevante Bauteile verlangen eine engere Überwachung als einfache Routinearbeiten. Für Bauherren empfiehlt es sich, den erwarteten Überwachungsumfang vertraglich zu konkretisieren, etwa durch Mindestpräsenzen in kritischen Phasen.
Terminplan und Bautagebuch
In der Praxis bewährt sich zusätzlich ein kurzer wöchentlicher Bericht an die Bauherrschaft: Stand der Arbeiten, Abweichungen vom Terminplan, offene Entscheidungen, Kostenentwicklung. Er ersetzt nicht das Bautagebuch, macht aber den Projektstand für die Entscheider sichtbar, ohne dass sie Protokolle lesen müssen.
Zu den Grundleistungen gehören das Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans als Balkendiagramm sowie die Dokumentation des Bauablaufs in einem Bautagebuch.[2] Beide sind für die Bauherrschaft mehr als Formalien: Bei Streit über Verzögerungen, Behinderungen oder Nachträge sind sie oft die wichtigsten Beweismittel. Ein Bautagebuch sollte täglich geführt werden und mindestens Wetter, anwesende Unternehmen und Arbeitskräfte, ausgeführte Arbeiten, Besonderheiten, Anordnungen und Behinderungen festhalten.
Detaillierte Zeit-, Kosten- oder Kapazitätspläne, die über den Terminplan als Balkendiagramm hinausgehen, sind Besondere Leistungen. Wie ein Bauzeitenplan aufgebaut und fortgeschrieben wird, zeigt das Kapitel Bauzeitenplan erstellen.
Aufmaß, Rechnungsprüfung und Kostenkontrolle
Für die Bauherrschaft lohnt es sich, die Struktur der Kostenverfolgung zu Beginn der Bauphase festzulegen: nach Kostengruppen der DIN 276, nach Gewerken oder nach Vergabeeinheiten. Eine einheitliche Struktur von der Kostenberechnung bis zur Kostenfeststellung macht Abweichungen sichtbar und erleichtert die Abrechnung mit Fördermittelgebern, die häufig bestimmte Kostengliederungen verlangen.
Ein großer Teil der Arbeit in der Leistungsphase 8 betrifft die Abrechnung. Der Planer nimmt gemeinsam mit den Unternehmen Aufmaß, prüft deren Rechnungen einschließlich der Aufmaße, vergleicht die Ergebnisse mit den Auftragssummen einschließlich Nachträgen und kontrolliert die Kosten anhand der Leistungsabrechnung im Vergleich zu den Vertragspreisen. Am Ende steht die Kostenfeststellung, zum Beispiel nach DIN 276.[2]
| Leistungsphase | Kostenermittlung oder Kontrolle |
|---|---|
| LPH 2 | Kostenschätzung |
| LPH 3 | Kostenberechnung |
| LPH 6 | Bepreiste Leistungsverzeichnisse, Vergleich mit Kostenberechnung |
| LPH 7 | Vergleich der Ausschreibungsergebnisse |
| LPH 8 | Kostenkontrolle der Abrechnung, Kostenfeststellung |
Für Projektleitende ist die laufende Prognose wichtig: Auftragssummen, beauftragte und angemeldete Nachträge sowie erwartete Restkosten ergeben die voraussichtlichen Gesamtkosten. Wer diese Prognose monatlich aktualisiert, erkennt Überschreitungen früh. Für Nachträge hilft der Rechner Nachtrag.
Abnahme der Bauleistungen
Für die Bauherrschaft ist entscheidend, vor der Abnahmeerklärung zu wissen, welche Mängel offen sind und welche Rechte sie sich vorbehalten muss. Bekannte Mängel, die bei der Abnahme nicht vorbehalten werden, können später Rechte kosten. Das Abnahmeprotokoll sollte deshalb vollständig sein und die Vorbehalte ausdrücklich enthalten. Eine Vorlage bietet das Abnahmeprotokoll.
Die Organisation der Abnahme der Bauleistungen gehört zu den Grundleistungen, einschließlich der Feststellung von Mängeln und einer Abnahmeempfehlung für den Auftraggeber.[2] Die Abnahme selbst erklärt die Bauherrschaft. Sie hat erhebliche Rechtsfolgen: Mit ihr wird in der Regel die Vergütung fällig, die Gefahr geht über und die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt. Bauverträge nach VOB/B und BGB unterscheiden sich dabei in Einzelheiten; Grundlagen beschreibt das Kapitel Dienstvertrag oder Werkvertrag im Leitfaden zum Recht in Deutschland.
- 1Abnahmetermine mit allen Beteiligten abstimmen.
- 2Leistungen gemeinsam begehen und prüfen.
- 3Mängel in einem Protokoll mit Fristen zur Beseitigung festhalten.
- 4Abnahmeempfehlung an die Bauherrschaft geben.
- 5Öffentlich-rechtliche Abnahmen beantragen und begleiten.
- 6Mängelbeseitigung überwachen und dokumentieren.
Übergabe und Dokumentation
Zur Übergabe gehören auch Bedienungsanleitungen, Wartungsunterlagen und Prüfbescheinigungen der technischen Anlagen. Ohne sie ist ein geordneter Betrieb kaum möglich.
Mit der Übergabe des Objekts an die Bauherrschaft endet die Bauphase. Dazu gehören die systematische Zusammenstellung der Dokumentation, der zeichnerischen Darstellungen und rechnerischen Ergebnisse sowie eine Auflistung der Verjährungsfristen für Mängelansprüche.[2] Diese Liste ist das Bindeglied zur Leistungsphase 9: Sie zeigt, bis wann Mängel gegenüber welchem Unternehmen geltend gemacht werden können. Wie es danach weitergeht, beschreibt das Kapitel LPH 9: Objektbetreuung.
LPH 8 im Projektmanagement
Ein kurzer Monatsbericht an die Bauherrschaft fasst Termine, Kosten und offene Entscheidungen zusammen.
| Instrument | Zweck | Rhythmus |
|---|---|---|
| Baubesprechung mit Protokoll | Abstimmung, Entscheidungen, Aufgaben | Wöchentlich |
| Terminplan-Fortschreibung | Soll-Ist-Vergleich, Gegensteuerung | Mindestens monatlich |
| Kostenprognose | Erwartete Gesamtkosten | Monatlich |
| Nachtragsliste | Übersicht über angemeldete, geprüfte und beauftragte Nachträge | Laufend |
| Mängelliste | Offene Mängel mit Fristen | Laufend, verdichtet vor der Abnahme |
Eine Projektsteuerung nach AHO-Heft 9 unterstützt die Bauherrschaft in dieser Phase zusätzlich, insbesondere bei Kosten, Terminen und Verträgen. Das Modell beschreibt das Kapitel Projektsteuerung nach AHO.
Wie prüft man Nachträge der Unternehmen?
In der Bauphase stellen Unternehmen Nachträge für zusätzliche oder geänderte Leistungen. Die Prüfung dieser Nachtragsangebote — einschließlich der Angemessenheit der Preise — ist in der HOAI bereits in der Leistungsphase 7 als Grundleistung beschrieben und setzt sich in der Bauphase fort.[2] Für die Bauherrschaft geht es um drei Fragen: Besteht ein Anspruch dem Grunde nach? Ist die Höhe angemessen? Welche Auswirkungen hat der Nachtrag auf Termine und andere Gewerke?
| Schritt | Frage |
|---|---|
| Anspruch dem Grunde nach | Ist die Leistung wirklich zusätzlich oder geändert, oder war sie bereits geschuldet? |
| Anordnung | Wurde die Leistung von der Bauherrschaft angeordnet oder ist sie notwendig? |
| Höhe | Entspricht der Preis der Kalkulation des Hauptauftrags und den ortsüblichen Preisen? |
| Termine | Verlängert der Nachtrag die Bauzeit oder betrifft er andere Gewerke? |
| Entscheidung | Beauftragung, Ablehnung oder Verhandlung, schriftlich dokumentiert |
Zusammenarbeit auf der Baustelle
| Rolle | Aufgabe |
|---|---|
| Bauherrschaft | Entscheidet über Nachträge, Änderungen, Abnahmen und Zahlungen |
| Objektüberwacher | Überwacht, koordiniert, dokumentiert, prüft Rechnungen und Nachträge |
| Fachbauleitung der Fachplaner | Überwacht die Ausführung der jeweiligen Fachgewerke |
| Unternehmen mit eigener Bauleitung | Führen ihre Leistung aus und verantworten die Arbeitssicherheit |
| Projektsteuerung (falls beauftragt) | Steuert Kosten, Termine und Verträge im Auftrag der Bauherrschaft |
Klare Rollen verhindern, dass Unternehmen Anweisungen von Personen ohne Befugnis entgegennehmen. Bewährt hat sich, im Bauvertrag festzuhalten, wer die Bauherrschaft vertritt und welche Anordnungen der Objektüberwacher ohne Rücksprache treffen darf.
Typische Fehler in der Objektüberwachung
- Überwachung zu selten bei kritischen Arbeiten.
- Bautagebuch lückenhaft oder nachträglich geführt.
- Nachträge ohne Prüfung der Anspruchsgrundlage freigegeben.
- Kostenprognose nicht fortgeschrieben.
- Mängel bei der Abnahme nicht vollständig protokolliert.
- Verjährungsfristen nicht aufgelistet.
Den Überblick über alle Phasen bietet der HOAI-Leitfaden.