Was ist die Norm SIA 118?
Die Norm SIA 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» ist eine Vertragsnorm. Sie enthält allgemeine Bedingungen für Werkverträge über Bauarbeiten und wird in der Schweiz sehr häufig zum Vertragsinhalt erklärt. Sie gilt nicht von selbst: Abnahme und Mängelrechte richten sich nur dann nach SIA 118, wenn die Parteien ihre Anwendung vereinbart haben; sonst gilt das Werkvertragsrecht des Obligationenrechts.[1]
Die Bestimmungen zur Abnahme des Werks und zur Haftung für Mängel stehen im sechsten Teil der Norm. Sie weichen teilweise vom Gesetz ab, vor allem bei den Fristen — und genau deshalb hat sich die Norm als praxisnahe Vertragsgrundlage durchgesetzt.[2] Dieses Kapitel erklärt die wichtigsten Regeln und zeigt, was sich mit dem revidierten Obligationenrecht seit dem 1. Januar 2026 geändert hat.
Die gemeinsame Abnahme
Nach SIA 118 prüfen Bauherrschaft und Unternehmer das Werk gemeinsam. Die Abnahme findet auf die Anzeige des Unternehmers hin statt, dass das Werk vollendet ist, und ist für die Mängelrechte der Bauherrschaft von entscheidender Bedeutung.[1] Eine Übersicht des Branchenverbands JardinSuisse nennt für die gemeinsame Prüfung eine Frist von einem Monat nach der Anzeige (Art. 158 Abs. 2).[3]
Mängel, die bei der Abnahme festgestellt werden, und die Frist für ihre Behebung werden im Abnahmeprotokoll vermerkt (Art. 158 Abs. 3). Werden Mängel bei der Abnahme bemerkt, von der Bauherrschaft aber nicht gerügt, gilt das Werk hinsichtlich dieser Mängel als genehmigt, und der Unternehmer haftet dafür nicht mehr (Art. 163).[1] Die Abnahme ist also keine Formalität, sondern ein rechtlich folgenreicher Akt.
| Schritt | Inhalt |
|---|---|
| Anzeige der Vollendung | Der Unternehmer meldet, dass das Werk oder ein Werkteil vollendet ist |
| Gemeinsame Prüfung | Bauherrschaft, in der Regel vertreten durch die Bauleitung, und Unternehmer prüfen das Werk |
| Abnahmeprotokoll | Festgestellte Mängel und Fristen für die Behebung werden festgehalten |
| Folgen | Beginn der Rügefrist; erkannte, nicht gerügte Mängel gelten als genehmigt |
Die zweijährige Rügefrist
Der wichtigste Vorteil der Norm für die Bauherrschaft ist die Rügefrist von zwei Jahren ab Abnahme (Art. 172 Abs. 1). Während dieser Frist kann die Bauherrschaft Mängel jederzeit rügen (Art. 173 Abs. 1); ein Mangel muss also nach der Entdeckung nicht sofort gerügt werden, sondern kann auch Monate später noch gemeldet werden.[4] In dieser Zeit liegt die Beweislast beim Unternehmer.[5]
Nach Ablauf der zweijährigen Rügefrist können offene Mängel nicht mehr gerügt werden (Art. 178).[5] Wer ein Werk übernimmt, sollte deshalb vor Ablauf der zwei Jahre eine gezielte Begehung durchführen und alle erkennbaren Mängel schriftlich rügen. In der Praxis wird diese Begehung oft als Garantieabnahme bezeichnet.
Verdeckte Mängel nach Ablauf der zwei Jahre
Verdeckte Mängel sind solche, die die Bauherrschaft erst nach Ablauf der Rügefrist entdeckt. Für sie haftet der Unternehmer bis fünf Jahre nach der Abnahme, wenn sie rechtzeitig gerügt werden; die Beweislast liegt dann wie im Gesetz bei der Bauherrschaft (Art. 179 Abs. 5).[5] Der Unternehmer haftet nicht für verdeckte Mängel, die die Bauleitung schon bei der gemeinsamen Prüfung hätte erkennen können, es sei denn, er hat sie absichtlich verschwiegen.[2]
Bis Ende 2025 verlangte die Norm, dass verdeckte Mängel sofort nach ihrer Entdeckung gerügt werden. Nach langjähriger Rechtsprechung bedeutete «sofort» in der Regel innert sieben Kalendertagen.[7] Diese kurze Frist hat der Gesetzgeber mit der Revision des Obligationenrechts für unbewegliche Werke abgeschafft.
Was ändert das neue Mängelrecht seit 2026?
Die vom Parlament im Dezember 2024 verabschiedeten Änderungen im Bauvertragsrecht sind am 1. Januar 2026 in Kraft getreten.[8] Kern der Revision ist eine Rügefrist von 60 Tagen für Mängel an unbeweglichen Werken (Art. 367 Abs. 1bis und Art. 370 Abs. 4 nOR). Sie ist einseitig zwingend: Sie kann vertraglich nicht verkürzt, wohl aber verlängert werden. Die neuen Bestimmungen gelten für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden.[9]
Für SIA-Verträge hat das eine klare Folge. Die zwingende 60-Tage-Frist geht der ungünstigeren Regel der Norm vor: Verdeckte Mängel, die erst nach Ablauf der zweijährigen Rügefrist entdeckt werden, können bei Verträgen ab dem 1. Januar 2026 innert 60 Tagen gerügt werden — nicht mehr nur sofort.[10][11] Fachpublikationen zitieren bereits eine entsprechend angepasste Fassung von Art. 179.[2] Offene Mängel können nach Ablauf der zwei Jahre weiterhin nicht mehr gerügt werden.[11]
Zwei weitere Punkte der Revision betreffen Bauprojekte direkt. Bauherrschaften haben neu einen zwingenden Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung von Baumängeln (Art. 368 Abs. 2bis revOR).[10] Und die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche an Bauwerken nach Art. 180 Abs. 1 SIA 118 ist neu teilzwingend.[9]
| Frage | OR ohne SIA 118, Verträge bis 2025 | SIA 118, Verträge bis 2025 | SIA 118, Verträge ab 2026 |
|---|---|---|---|
| Rüge offener Mängel nach Abnahme | Sofort | Zwei Jahre jederzeit | Zwei Jahre jederzeit |
| Rüge verdeckter Mängel | Sofort nach Entdeckung | In den ersten zwei Jahren jederzeit, danach sofort | In den ersten zwei Jahren jederzeit, danach innert 60 Tagen |
| Beweislast in den ersten zwei Jahren | Bauherrschaft | Unternehmer | Unternehmer |
| Verjährung | Fünf Jahre | Fünf Jahre, zehn bei absichtlich verschwiegenen Mängeln | Fünf Jahre, teilzwingend |
Die Tabelle vereinfacht; Einzelheiten und Ausnahmen regeln Gesetz, Norm und Vertrag. Für Verträge ohne SIA 118 gilt ab 2026 die gesetzliche 60-Tage-Frist ab Ablieferung beziehungsweise Entdeckung.[5][9]
Verjährung
Für die Aktenführung heisst das: Verträge, Abnahmeprotokolle, Rügen und Korrespondenz zu Mängeln müssen mindestens bis zum Ablauf der Verjährung auffindbar bleiben.
Die Mängelansprüche verjähren nach SIA 118 fünf Jahre nach der Abnahme (Art. 180). Für absichtlich verschwiegene Mängel gilt eine Frist von zehn Jahren.[3] Seit der Revision ist die fünfjährige Frist teilzwingend, kann also vertraglich nicht zulasten der Bauherrschaft verkürzt werden.[9] Eine Freizeichnung für arglistig verschwiegene Mängel ist ohnehin unwirksam.
Was Bauherrschaften und Unternehmen jetzt tun sollten
- 1In neuen Werkverträgen prüfen, welche Ausgabe der SIA 118 vereinbart wird und wie sie mit dem neuen OR zusammenspielt.
- 2Abnahmen sorgfältig vorbereiten: Checkliste, Begehung mit der Bauleitung, vollständiges Abnahmeprotokoll.
- 3Alle bei der Abnahme erkannten Mängel ausdrücklich rügen und mit Fristen festhalten.
- 4Vor Ablauf der zweijährigen Rügefrist eine Garantiebegehung durchführen und Mängel schriftlich rügen.
- 5Für verdeckte Mängel einen klaren Ablauf festlegen: Entdeckung dokumentieren, innert der geltenden Frist schriftlich rügen.
- 6Unterlagen bis zum Ablauf der Verjährung aufbewahren: Verträge, Protokolle, Pläne, Rügen.
Als Grundlage für die Abnahme steht die Vorlage Bau-Abnahmeprotokoll bereit. Die Abnahme im Projektablauf beschreibt der Glossarbegriff Abnahme; den Rahmen des Werkvertragsrechts vertieft der Kurs Verträge und Abnahme nach OR.
Abnahme bei GU, TU und Einzelvergabe
Wie viele Abnahmen ein Projekt hat, hängt von der Organisationsform ab. Bei der Vergabe an Einzelunternehmer wird jedes Werk einzeln abgenommen, mit eigenen Fristen; bei einem Generalunternehmer oder Totalunternehmer nimmt die Bauherrschaft das Gesamtwerk von einem Vertragspartner ab. Für die Bauherrschaft vereinfacht das die Fristenkontrolle, für den GU entsteht die Aufgabe, die Fristen gegenüber seinen Subunternehmern abzustimmen. Die Organisationsformen beschreibt das Kapitel Projektorganisation im Bau.
Die Rolle der Bauleitung
Bei der Abnahme vertritt in der Regel die Bauleitung die Bauherrschaft. Das ist mehr als eine organisatorische Frage: Nach SIA 118 haftet der Unternehmer nicht für verdeckte Mängel, die die Bauleitung bei der gemeinsamen Prüfung hätte erkennen können.[2] Eine sorgfältige Prüfung durch die Bauleitung liegt damit unmittelbar im Interesse der Bauherrschaft — und gehört zu den Leistungen, die in der Teilphase 53 klar beauftragt sein sollten. Wie die Teilphasen aufgebaut sind, zeigt das Kapitel SIA 112; den Überblick bietet der SIA-Leitfaden.