Die Grundfrage: einzeln oder gebündelt vergeben?
Jedes Bauprojekt beginnt mit einer Organisationsentscheidung: Wem überträgt die Bauherrschaft welche Verantwortung? Sie kann Architektur, Ingenieurwesen, Fachplanung und jede Unternehmerleistung einzeln vergeben, die Planung bei einem Generalplaner bündeln, die Ausführung einem Generalunternehmer übertragen oder alles einem Totalunternehmer übergeben. Jede Form verteilt Leistungen, Risiken und Einflussmöglichkeiten anders.
In der Schweizer Rechtssprache werden die Begriffe Generalunternehmer und Totalunternehmer differenziert verwendet; die Baupraxis braucht «Generalunternehmer» dagegen oft in einem umfassenden Sinn, der auch den Totalunternehmer als «projektierenden Generalunternehmer» einschliesst.[3] Für Verträge und Ausschreibungen lohnt sich deshalb Präzision.
Die Organisationsformen im Überblick
| Form | Planung | Ausführung | Verträge der Bauherrschaft |
|---|---|---|---|
| Einzelleistungsträger | Einzelne Planende | Einzelne Unternehmer | Viele |
| Gesamtleitung | Einzelne Planende, eine koordinierende Stelle | Meist einzelne Unternehmer | Viele |
| Generalplaner | Ein Generalplaner mit Subplanern | Einzelne Unternehmer oder GU | Ein Planervertrag plus Werkverträge |
| Generalunternehmer (GU) | Durch die Bauherrschaft beauftragt | Ein GU mit Subunternehmern | Planerverträge plus ein Werkvertrag |
| Totalunternehmer (TU) | Durch den TU | Durch den TU | Ein Vertrag |
Daneben gibt es Zwischenformen und Zusammenschlüsse mehrerer Unternehmer, etwa Arbeitsgemeinschaften. Die SIA-Norm 118 regelt die Unternehmermehrheit in eigenen Artikeln.[4]
Wann lohnt sich die Vergabe an Einzelleistungsträger?
Beim Modell der Einzelleistungsträger beauftragt die Bauherrschaft jede Planungs- und Unternehmerleistung direkt. Sie behält maximalen Einfluss auf Auswahl, Qualität und Preise jedes Gewerks — und trägt die Verantwortung für alle Schnittstellen. Das Modell verlangt eine starke Bauherrenorganisation oder eine professionelle Bauherrenvertretung.
Eine Abschlussarbeit am Center for Urban & Real Estate Management der Universität Zürich kommt für das Generalplaner-Modell zum Schluss, dass für die Unternehmerleistungen das Einzelleistungsträgermodell zu favorisieren sei.[5] Das ist eine Empfehlung aus einer wissenschaftlichen Arbeit, keine allgemeine Regel, zeigt aber eine verbreitete Haltung: Planung bündeln, Ausführung im Wettbewerb einzeln vergeben.
Generalplaner und Gesamtleitung
Ein Generalplaner übernimmt die gesamte Planung und Koordination und gegebenenfalls auch die Bauleitung eines Bauwerks. Die Bauherrschaft beauftragt statt mehrerer Planer nur ihn; er verantwortet die integrale Planung und haftet für die Leistungen seiner Subplaner.[2] Der Generalplaner ist damit das planerische Gegenstück zum ausführenden Generalunternehmer.
Davon zu unterscheiden ist die Gesamtleitung nach SIA 102. Die Gesamtleiterin koordiniert die Planenden, haftet aber nicht für deren Leistungen, weil die Bauherrschaft mit jedem Planer einen eigenen Vertrag abschliesst.[2] Die Generalplaner-Organisation ist in der Schweiz ein etabliertes Modell; die erwähnte CUREM-Arbeit stellt aber fest, dass Bauherrschaft und Generalplaner das Modell oft unterschiedlich verstehen.[5] Wer einen Generalplaner beauftragt, sollte deshalb Leistungen, Risiken und Teamzusammenstellung ausdrücklich regeln.
Was übernimmt ein Generalunternehmer?
Der Generalunternehmer verpflichtet sich gegenüber der Bauherrschaft in einem einzigen Werkvertrag zur gesamten Ausführung eines bestimmten Bauwerks. Er kann Arbeiten selbst ausführen oder auf eigene Rechnung durch Dritte ausführen lassen, die mit der Bauherrschaft in kein Vertragsverhältnis treten.[1] Für die Bauherrschaft bedeutet das: ein Ansprechpartner für die Ausführung, ein Vertrag, klare Verantwortung für Termine und Koordination auf der Baustelle.
Die KBOB stellt für Generalunternehmerleistungen im Hochbau eine eigene Vertragsurkunde mit Allgemeinen Vertragsbedingungen bereit und hat dazu einen Leitfaden veröffentlicht.[1] Typischerweise wird ein GU auf Basis eines fertigen oder weit fortgeschrittenen Bauprojekts beauftragt — die Planung bleibt bei den Planenden der Bauherrschaft.
Was unterscheidet den Totalunternehmer?
Der Totalunternehmer weist sämtliche Merkmale des Generalunternehmers auf und erbringt zusätzlich die Planungsarbeiten für das bestellte Bauwerk; Planung und Ausführung liegen in einer Hand.[1] Fachliteratur beschreibt ihn als Unternehmer, der für die Bauherrschaft ein Bauwerk projektiert, plant und baut, meist mit Preis-, Termin-, Qualitäts- und allenfalls Rendite- oder Vermietungsgarantie.[4]
Das Modell bietet maximale Kosten- und Terminsicherheit aus einer Hand, verlangt aber eine sehr präzise Bestellung. Was in der Bestellung nicht steht, entscheidet der Totalunternehmer — in seinem eigenen wirtschaftlichen Interesse. Für Bauherrschaften mit klaren Anforderungen und wenig eigener Baukompetenz kann das passen; für Projekte mit hohen gestalterischen oder nutzerspezifischen Ansprüchen ist es riskant.
Vor- und Nachteile im Vergleich
| Form | Vorteile für die Bauherrschaft | Nachteile und Risiken |
|---|---|---|
| Einzelleistungsträger | Grösster Einfluss, Wettbewerb je Gewerk | Viele Schnittstellen, hoher Koordinationsaufwand |
| Generalplaner | Ein Planungsverantwortlicher, integrale Planung | Abhängigkeit vom Generalplaner, Klärungsbedarf beim Modellverständnis |
| Generalunternehmer | Ein Ausführungsverantwortlicher, Termin- und Kostensicherheit | Weniger Einfluss auf Subunternehmer, GU-Zuschlag |
| Totalunternehmer | Ein Vertrag, Garantien aus einer Hand | Hohe Anforderungen an die Bestellung, wenig Einfluss auf Details |
Die Tabelle fasst typische Argumente aus der Praxis zusammen. Welche Form im Einzelfall passt, hängt von Projektart, Komplexität, Termindruck und der eigenen Kompetenz der Bauherrschaft ab.
Neben den rechtlichen und organisatorischen Faktoren spielt die Kultur des Projekts eine Rolle. Einzelvergabe und Generalplaner-Modelle setzen auf Zusammenarbeit zwischen vielen Beteiligten und verlangen eine Bauherrschaft, die moderiert und entscheidet. GU- und TU-Modelle verlagern diese Aufgaben in eine Vertragsbeziehung, in der Leistungen und Preise klar definiert sein müssen. Keine Form ist per se besser; entscheidend ist, dass sie zu Bauherrschaft und Projekt passt.
Auch die Grösse des Projekts spielt mit. Bei kleinen Vorhaben übersteigt der Aufwand für viele Einzelverträge rasch den Nutzen; bei sehr grossen Vorhaben werden auch GU- und TU-Verträge so komplex, dass die Bauherrschaft eine starke eigene Organisation braucht. Dazwischen liegt der Bereich, in dem die Wahl am meisten Spielraum lässt.
Was die Bauherrschaft nie delegieren kann
Unabhängig von der Organisationsform bleiben einige Aufgaben bei der Bauherrschaft. Die CUREM-Arbeit nennt die Rollenverantwortung für die Bestellungsformulierung und die Führung der Bauherrenorganisation als nicht delegierbare Aufgaben.[5] Dazu gehören die Ziele des Projekts, die Entscheide an den Meilensteinen, die Freigabe von Kosten und Änderungen und die Abnahme.
In der Logik des Projektmanagements entspricht das der Rolle des Auftraggebers. Die Projektmanagementmethode HERMES beschreibt diese Rolle als Gesamtverantwortung für das Projekt, die nicht delegiert werden kann; das Kapitel HERMES-Rollen zeigt, wie Steuerung, Führung und Ausführung getrennt werden. Die Parallele ist nützlich: Auch im Bau braucht es eine klar benannte Person, die für die Bauherrschaft entscheidet.
Bauherrenvertretung
Viele Bauherrschaften haben nicht die Kapazität, ein Bauprojekt selbst zu führen. Sie beauftragen deshalb eine Bauherrenvertretung, die ihre Interessen gegenüber Planenden und Unternehmern wahrnimmt: Bestellung präzisieren, Verträge vorbereiten, Termine, Kosten und Qualität überwachen, Entscheide vorbereiten. Die Bauherrenvertretung ersetzt die Bauherrschaft nicht — entscheiden muss weiterhin sie selbst —, aber sie macht die nicht delegierbaren Aufgaben handhabbar. Wichtig ist eine klare Abgrenzung zur Gesamtleitung und zum Generalplaner, damit nicht zwei Stellen dieselbe Koordination beanspruchen.
Organisationsform im Lauf des Projekts wechseln
Die Organisationsform muss nicht für das ganze Projekt gleich bleiben. Verbreitet ist etwa, die Planung bis zum Bauprojekt mit einem Planerteam oder Generalplaner zu erarbeiten und die Ausführung danach einem Generalunternehmer zu übertragen. Der Wechsel hat seinen Preis: Wissen muss übergeben, Verantwortlichkeiten neu geregelt und die Rolle der bisherigen Planenden während der Ausführung geklärt werden — etwa als Bauherrenberater oder für die gestalterische Oberleitung. Wer einen solchen Wechsel plant, sollte ihn schon in den ersten Verträgen vorsehen.
Entscheidungshilfe
| Situation | Naheliegende Form |
|---|---|
| Erfahrene Bauherrschaft mit eigener Bauabteilung | Einzelleistungsträger oder Generalplaner mit Einzelvergabe der Ausführung |
| Hohe gestalterische Ansprüche, Wettbewerb | Generalplaner oder Planerteam mit Gesamtleitung |
| Termindruck und klar definiertes Bauprojekt | Generalunternehmer |
| Standardisierte Nutzung, wenig eigene Baukompetenz | Totalunternehmer mit präziser Bestellung |
| Öffentliche Bauherrschaft | Je nach Vorgaben; KBOB-Vertragsvorlagen für Planer und GU |
Unabhängig von der Wahl gilt: Die Verträge müssen zu der gewählten Form passen. Planerverträge nach den SIA-Ordnungen beschreiben die Leistungen je Teilphase, wie in den Kapiteln zu SIA 102 und SIA 112 erläutert.
Praxistipps
- 1Begriffe im Vertrag definieren, statt sich auf den Sprachgebrauch der Praxis zu verlassen.
- 2Die Bestellung so präzise formulieren, wie es die gewählte Form verlangt — beim Totalunternehmer am präzisesten.
- 3Eine Person als Entscheidungsträgerin der Bauherrschaft benennen.
- 4Schnittstellen zwischen Planung und Ausführung in einer Liste führen.
- 5Garantien und Sicherheiten bei GU- und TU-Verträgen sorgfältig prüfen.
- 6Mängelrechte und Abnahme nach SIA 118 und dem neuen OR regeln.
Wie Abnahme und Mängel geregelt sind, beschreibt das Kapitel SIA 118; den Überblick bietet der SIA-Leitfaden.